Charlotte Dhollander | Ir. Architect | Gerechtsdeskundige | Restauratiearchitect | EPB verslaggever | 8000 Brugge | charlotte@dhollander.be0494/28.27.84

WERKMETHODE

BOUWEN MET EEN ARCHITECT EN EPB VERSLAGGEVER

VRIJBLIJVEND KENNISMAKINGSGESPREK

Als (toekomstige) bouwheer kan u een vrijblijvende afspraak maken om de gewenste werken te bespreken. Hierbij voorziet u alle beschikbare informatie over het pand en/of grond zoals opmetingsplannen, grondplannen, voorschriften, eigendomsbewijzen, ... Dit gesprek gaat bij verbouwingen en renovaties doorgaans ter plaatse door zodat de architect onmiddellijk de juiste inschattingen kan maken.

Deze eerste kennismaking is steeds kosteloos en vrijblijvend en dient om het wensenpakket en de haalbaarheid van de bouwwerken af te toetsen.

SCHETSONTWERP

Het schetsontwerp van de architect omvat de opmaak van ontwerptekeningen overeenkomstig het uitvoerig besproken bouwprogramma. De opgemaakte tekeningen zullen een eerste indruk geven van de richting waarin het ontwerp zal uitgaan. 

Het schetsontwerp wordt aan de hand van de opmerkingen van de bouwheer verder aangepast en geoptimaliseerd. Doorgaans zitten architect en bouwheer na een 3 tot 4-tal besprekingen op dezelfde golflengte en wordt het definitief ontwerp opgemaakt.

Hiervoor is meestal een opmeting vereist van de bestaande toestand, waarvoor de bouwheer beroep doet op een landmeter indien hij zelf niet over deze gegevens beschikt.

Het opstellen van een voorontwerp gebeurt met een "précontract". Op basis van een forfait werkt de architect de bovenvermelde plannen uit, die bij het definitief contract in mindering wordt gebracht.

ONTWERP

Wanneer de bouwheer met het schetsontwerp akkoord gaat, wordt over gegaan naar een definitief ontwerp. Hierbij worden de plannen constructief verder uitgewerkt en op punt gezet. Het opstellen van het definitief ontwerp en de daaropvolgende fasen gebeuren volgens een definitief contract tussen architect en bouwheer.

Daarnaast wordt u voorgesteld om uw architect tevens aan te stellen als EPB verslaggever, maar dit is steeds vrijblijvend. Het grote voordeel van de twee te combineren is de onmiddellijke terugkoppeling tussen ontwerp en technieken in combinatie met de wettelijke energetische eisen.

BOUWAANVRAAG

Na goedkeuring van het definitieve ontwerp wordt de bouwaanvraag opgemaakt. Het bouwaanvraagdossier bestaat uit volgende documenten, opgesteld door de architect:

  • plannen: funderingen, rioleringen, grondplannen, doorsneden, gevels, dakenplan, liggingsplan, situering- en omgevingsplan, terreinprofiel

  • opstellen van alle administratieve documenten

  • verzamelen van statistische gegevens

  • fotoreeks van het perceel en/of bouwwerk

  • berekening i.f.v. regenwatercapaciteit – watertoets

  • beschrijvende nota

NEVENSTUDIES

Naast de architectuuropdracht zijn er nog nevenopdrachten door de bouwheer te voorzien. Door de steeds groeiende omvang van de specialisaties en de betreffende reglementeringen zal uw architect u bijstaan in het aanstellen en het coördineren van de externe specialisten. De uitvoering van de nevenstudies is steeds voor rekening van de bouwheer.

  • GRONDSONDERING
    ​​Tijdens de ontwerpfase is het noodzakelijk om een grondsondering te laten uitvoeren door een gespecialiseerde firma. Zij onderzoeken de bodemgesteldheid, waardoor we i.o.m. de ingenieur de meeste economische funderingswijze kunnen toepassen. 
     

  • STABILITEITSSTUDIE
    Tijdens de behandeling van de bouwaanvraag zal de ingenieur het project verder uitwerken i.f.v. de stabiliteit. Hij bepaalt wat de meest optimale funderingswijze is, berekent de grootte van de metalen liggers, kolommen, betonbalken en gewelven. Wij doen hiervoor een beroep op externe ingenieurs. De bouwheer zal met de ingenieur (die hij ook, indien gewenst, zelf mag aanstellen) een apart contract ondertekenen. 
     

  • VEILIGHEIDSCOORDINATIE
    Voor het indienen van de bouwaanvraag dient het ontwerp nagezien te worden door de veiligheidscoördinator. Tijdens de uitvoering van de werken zal deze coördinator erop toezien dat alles conform de wettelijke veiligheidsvoorschriften uitgevoerd wordt. Hij maakt na de werken tevens een post-interventiedossier op, omvattende de as-built-plannen, de technische fiches van de gebruikte materialen, onderhoudsvoorschriften, fotomateriaal tijdens de werken (o.a. leidingen technieken) enz. … 
     

  • E.P.B.-VERSLAGGEVER
    Bij het afwerken van het definitief ontwerp zal de architect alle gegevens m.b.t. isolatie en ventilatie overmaken aan de EPB-verslaggever. Deze verslaggever beoordeelt of het project voldoet aan de wettelijke eisen (Energie-prestatie-maatregel) en laat eventueel het ontwerp bijsturen. De verslaggever doet tevens aangifte bij de officiële instanties en controleert de effectieve uitvoering van de voorziene energiemaatregelen.

    Sinds juni 2018 kunt u ook hiervoor bij ons terecht. Het grote voordeel is dat er reeds van in de ontwerpfase rekening gehouden wordt met alle aspecten die invloed hebben om de EPB berekening en men dus niet voor verrassingen komt te staan bij de verdere uitwerking. Klik hier voor meer uitleg.
     

  • VENTILATIEVERSLAGGEVER
    De ventilatieverslaggever maakt het ventilatieontwerp op. deze bepaalt welke ruimtes een toe- en/of een afvoer nodig hebben en met welk systeem dit bediend wordt.

     

  • STUDIE TECHNIEKEN
    M.b.t. de studie van de elektriciteitswerken, sanitair en verwarming, zal de architect een algemeen concept voorstellen. De gedetailleerde uitwerking ervan gebeurt door de installateurs zelf (vb. berekening vermogen ketel, …). De architect zal tevens een verlichting- en elektriciteitsplan opstellen dat kan dienen als basis voor prijsvraag. Indien gewenst kan de klant bijkomend beroep doen op een extern studiebureau voor de uitwerking van de (speciale) technieken (vb. lift – domotica – alarm…). 
     

  • STUDIE INTERIEUR
    Het interieurontwerp (ingemaakte kasten, keuken, decoratiewerken) is niet inbegrepen in de architectuuropdracht. Wel stellen wij een basisplan van de keuken en badkamer ter beschikking, dat verder kan uitgewerkt worden door de keukeninstallateur. 

AANBESTEDING

Vanaf het ogenblik dat de architect beschikt over de stabiliteitsgegevens van de ingenieur, alsook over de EPB-richtlijnen, worden afhankelijk van de aard van het project de bestekken en meetstaten opgesteld. In deze bestekken worden alle uit te voeren werken nauwkeurig omschreven qua materiaal, uitvoeringswijze, specifieke eisen en de te volgen normeringen. De meetstaat omvat de gedetailleerde berekening van de hoeveelheden (m, m², m³, …) van de uit te voeren posten.
Tevens worden de ontwerptekeningen uitgewerkt tot uitvoeringstekeningen, met aanduiding van alle noodzakelijke uitvoeringdetails.
Het bestek (indien van toepassing), de meetstaat (indien van toepassing) en de uitvoeringstekeningen vormen het aanbestedingsdossier. Dit aanbestedingsdossier wordt door de architect bezorgd aan een 5-tal aannemers die hiervoor een offerte zullen opmaken. De keuze van deze aannemers gebeurt i.o.m. de bouwheer, die tevens aannemers mag aanbrengen. Wij werken dus niet met vaste aannemers waardoor wij onze onafhankelijkheid kunnen blijven garanderen.
Volgens het type project wordt er gewerkt met één algemene aannemer, ofwel in verschillende loten met zogenaamde nevenaannemers.
Na ontvangst van de offertes zal de architect de prijzen controleren en verwerken in een overzichtstabel. Hij zal de bouwheer adviseren tot toewijzing van de werken aan de aannemer. De architect zal tevens de contracten verzorgen tussen aannemer en bouwheer. 
Er wordt uitsluitend gewerkt met geregistreerde aannemers die beschikken over de nodige erkenning. Indien echter de bouwheer toch beslist te werken met een niet-geregistreerde aannemer, dat vervalt de aansprakelijkheid van de architect op deze werken.

UITVOERING VAN DE WERKEN

De architect controleert de uitvoering van de werken en organiseert de werfvergaderingen waarbij de architect, in het bijzijn van de bouwheer, de werken naziet en bijstuurt waar nodig. Hij bezorgt de aannemer bijkomende detailtekeningen en richtlijnen teneinde het werk correct te kunnen realiseren. De opmerkingen en gemaakte afspraken worden door de architect genoteerd in een omstandig werfverslag, dat naar alle partijen per e-mail verspreid wordt. De architect houdt alle partijen steeds op de hoogte van de actuele werfplanning. 

NAZICHT VAN DE REKENINGEN

De aannemer(s) bezorgt aan de architect zijn gedetailleerde berekening (vorderingsstaat) ter nazicht. Pas na goedkeuring door de architect, mag de aannemer zijn vorderingsstaat factureren. De aannemer zal tevens 5% van het aannemingsbedrag als borg stellen. Dit betekent concreet dat de aannemer pas na beëindiging van alle werken, de resterende 5% mag vorderen. 

OPLEVERING 

Bij het einde van de werken voert de architect een inspectie uit en vermeld eventuele gebreken in een proces-verbaal van voorlopige oplevering. Eventuele resterende werken worden uitgevoerd binnen een onderling bepaalde redelijke termijn. Vanaf de voorlopige oplevering mag de woning in gebruik genomen worden en start de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect én aannemer. 

PREMIES EN SUBSIDIES

Voor de meeste woningen zijn er subsidies en/of premies beschikbaar. Zo zijn er o.a. premies voor het plaatsen van dakisolatie en dubbel-isolerende beglazing (hoogrendementsglas). Ook m.b.t. de plaatsing van een cv-installatie, zonnepanelen, groendaken enz… kunnen er vaak subsidies verworven worden. Het is echter onmogelijk u te informeren over álle subsidies, gezien deze jaarlijks wijzigen en ook per gemeente verschillen. 
Via de website van uw gemeente kunt u meestal voldoende info inwinnen. En ook via www.premiezoeker.be kan je een overzicht krijgen van alle premies die op uw project van toepassing kunnen zijn.
De subsidieaanvragen zijn ten laste van de bouwheer. Voor diverse premies zal de bouwheer attesten ontvangen van de respectievelijke aannemers. 
Let op: sommige premies zijn aan te vragen vóór aanvang der werken!